İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmek için açtığı bir davadır. Kiraya veren, kiracıya aynı kira yılı içinde farklı aylara ilişkin kira bedelleri için iki haklı ihtar gönderir. Bu ihtarlarda kiracının kira bedelini ödemesi için en az 30 günlük bir süre tanınmalıdır. Eğer kiracı bu süre içinde kira borcunu ödemezse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesinde düzenlenmiştir.
"Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir."
Maddeye ve Yargıtay içtihatlarına göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartları şu şekildedir:
İhtarlar "Haklı" Olmalıdır
Ödeme günü gelmeyen kira borçlarına ilişkin yapılan ihtarlar iki haklı ihtara esas oluşturmayacaktır. Bu nedenle kiracıya ihtar gönderilmeden önce kira sözleşmesinde kararlaştırılan ödeme günü mutlaka kontrol edilmelidir.
Haklı ihtarın oluşup oluşmadığını belirleyen en önemli husus ihtarların tebliğ zamanıdır. İhtarın haklı sayılabilmesi için kiracının kira bedelini en geç ihtarın eline ulaşmasından sonra ödemesi gereklidir. Bir başka deyişle kiracı kira bedelini tebliğ edilen ihtardan sonra ödese dahi ihtar haklı sayılacaktır.
İhtarlar Yazılı Olmalıdır
Kiracıya gönderilecek ihtarlar mutlaka yazılı olmalıdır. Uygulamada ihtarların en çok noter yolu ile gönderildiği görülse de örnek 13 icra takipleri de haklı ihtar şartlarını sağlamak için yeterlidir. İhtarlarda dikkat edilmesi gereken en önemli husus ödenmeyen kiraların hangi aylara ait olduğunun açık olarak belirtilmesi ve kiracıya ödeme yapması için 30 günlük süre verildiğinin hatırlatılması gerekliliğidir.
İhtarlar Bir Kira Yılındaki İki Farklı Aya Ait Olmalıdır
Kanun maddesinin kötü bir Türkçe ile yazılması nedeniyle yanlış yorumlanmaya oldukça müsait ancak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının en önemli şartı kiracıya gönderilen ihtarların bir kira yılında iki farklı aya ait olması gerekliliğidir.
Özellikle kanun maddesinde geçen "veya bir kira yılını aşan" ibaresinden bütün sözleşme süresi değil, yalnızca 12 ayı aşan artık kira dönemi anlaşılmalıdır. Örneğin 18 ay süreli bir kira sözleşmesinde artık 6 aylık kira döneminde iki haklı ihtar gönderilmesi tahliye sebebidir. Kanun koyucunun bu hususu özellikle belirtmesinin sebebi mülga Borçlar Kanununa göre 1 yıldan az süreli kira dönemi için gönderilen iki haklı ihtarın tahliyeye sebep oluşturmamasıdır.
Yargıtay'a göre birikmiş kira alacakları yalnızca tek bir ihtar ile istenebilir ve birikmiş bütün alacaklar farklı aylara ilişkin olsa dahi tek bir ihtar sayılır. Burada dikkat edilmesi gereken husus kiracının tüccar olup olmadığı ve kira sözleşmesinde muacceliyet şartının bulunup bulunmadığıdır. Şayet kiracı tüccar ise ve sözleşmede muacceliyet şartı da var ise bütün kira dönemine ilişkin kira bedelleri tek bir ihtar ile talep edilmelidir. Aksi durum hak kayıplarına sebep olacaktır.
Dava Kira Yılının Bitiminden İtibaren 1 Ay içinde Açılmalıdır
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının, ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Süre hak düşürücüdür.