Türk Borçlar Kanunu madde 344: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." hükmü ile kira bedelinin belirlenmesi konusunu düzenlemiştir.
Maddeye göre kira bedelinin belirlenmesi konusunda ikili bir ayrıma gidilmesi gereklidir. Buna göre;
5 yıldan kısa süreli veya 5 yıla kadar yenilenmemiş kira sözleşmelerinde, yeni kira dönemine ilişkin kira zammı yalnızca bir önceki yılın TÜFE oranı nisabında yapılabilecektir.
5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise kira bedeli, TÜFE endeksine bağlı kalınmadan, emsal kira bedelleri ve hakkaniyete uygun olacak biçimde hakim tarafından belirlenecektir. Hakimin TÜFE endeksine bağlı kalmadan belirlediği kira bedelinden sonraki 5 yıllık dönem için kira artışı yine TÜFE oranında yapılabilecektir.
TBK 345: "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur."
Maddeye göre kira bedelinin açılması davasında bir süre sınırlaması olmadığı görülse de;
Kira bedelinin yeni dönemde bağlayıcı olabilmesi için yeni kira yılının başlangıcından en geç 30 gün önce kira tespit davasının açılması veya,
Yeni kira yılının başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya ihtarda bulunarak dava açma hakkının yeni kira yılı süresince saklı tutulması gereklidir.
Kiraya veren ihtar çekip dava hakkını saklı tuttuğu müddetçe 30 günlük süre şartına bağlı kalmadan yeni kira yılı boyunca dava hakkını kullanabilecektir.
30 günlük sürenin hesabında dikkat edilecek husus kiracıya yeni kira döneminden en geç 30 gün önce dava dilekçesinin veya ihtarnamenin tebliğ edilmiş olmasıdır. Yani önemli olan davanın / ihtarnamenin keşide tarihi değil, kiracıya tebliğ tarihidir.
Kira tespit davalarında mahkemece yapılacak iş, taşınmazın bulunduğu mahalde keşif yapılarak, konusunda uzman bilirkişilerden oluşacak heyetten rapor alınarak, tespitine karar verilmesi istenilen tarih itibariyle kiraya konu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi durumundaki kira bedelini belirlemek, belirlenen bedel üzerinden kiracı lehine makul bir hakkaniyet indirimi yaparak hüküm kurmaktır.