Kiracılarıyla sorun yaşayan ev sahipleri kiracı nasıl çıkarılır sorusunu çok sık sormaktadır. Bu yazımızda kiracınız evden nasıl çıkarılacağını TBK kapsamında izah etmeye çalıştık.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıların hangi sebeplere dayanılarak tahliye edilebileceği Türk Borçlar Kanununda "sınırlı" olarak sayılmıştır. Yani, kiracının tahliyesi ancak ve ancak kanunda öngörülen sebepler dayanak gösterilerek gerçekleştirilebilecek, taraflar kanunun koymuş olduğu sınırları aşacak şekilde tahliye sebebi belirleyemeyeceklerdir Ayrıca kanun koyucunun konut ve çatılı işyeri kiralarını ayrı bir çerçevede özel hükümlerle düzenlemiş olduğu unutulmamalı ve özellikle adi kira sözleşmelerini düzenleyen hükümlerle karıştırılmaması gerektiği önemle vurgulanmalıdır.
TBK'da Kiracının Tahliyesi İçin Öngörülen Sebepler Şunlardır;
KİRACI NASIL ÇIKARILIR 2023
Bildirim Yolu ile Fesih.
Belirli süreli kira sözleşmeleri için ( Kira süresi + 10 uzama yılı geçtikten sonra)
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için (Sözleşme tarihinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra)
2. Dava Yolu ile Fesih
Konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle fesih
Kiralananın yeniden inşası ve imarı amacıyla fesih
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle fesih
Tahliye taahhüdü
Bir kira döneminde iki haklı ihtar nedeniyle fesih
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe sınırları içinde konutunun bulunması
3. Sözleşmenin Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Çekilmez Hale Gelmesi.
Kiracının taşınmaza ağır hasar vermesi
Kiracının, kiraya verenin şahsına veya ailesine karşı ağır hakaret, tehdit veya darp gibi eylemlerde bulunması.
Kiracının kiraladığı taşınmazı özgülenme amacına aykırı kullanması ( örneğin: çiçekçi olarak kiralanan işyerinin kebapçı olarak kullanılması)
Kiracının taşınmazı kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın 3. şahıslara kiralaması (izinsiz alt kira)
Kiracının komşulara saygı gösterme borcunu yerine getirmemesi (gürültü yapması vs..)
4. Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye
Borcunu sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödemeyen kiracıya ihtarname çekilerek 30 günlük süre verilir. 30 gün içerisinde kirasını ödemeyen kiracı temerrüt sebebiyle tahliye edilebilir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye sebebiyle karıştırılmaması gerekir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ
Kiraya veren kira sözleşmesini, kiralananı kendisi, eşi, alt-üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut yada işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre tespit edilecek fesih bildirimi sürelerine uyarak 1 ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. TBK 350 kapsamında tahliye davası açılabilmesi için;
Kanunda sayılan kişilerin konut veya işyeri gereksinimi olmalı
Gereksinimin gerçek ve samimi olmalı.
Dava süresinde açılmalıdır.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. İhtiyacın gerçek ve zorunlu olduğu kanıtlamazsa tahliye davası reddedilecektir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi, henüz doğmamış ve gerçekleşmesi uzun süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Davayı açma hakkı kural olarak kiralayana verilmiş olmakla birlikte, kiraya veren durumunda olmayan malikin de dava açma hakkının olduğu içtihatlarla kabul edilmektedir. Paylı mülkiyette ihtiyaç nedeniyle tahliye davası pay ve paydaş çoğunluğu ile açılabilir. Kiralanan üzerinde elbirliği ile mülkiyetin bulunduğu durumlarda ise bütün ortakların davaya katılması sağlanmalıdır. Aksi halde dava aktif husumet ehliyetinin noksanlığı sebebiyle reddedilecektir.
Kiralayan daha önce ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmış ve reddedilmiş olabilir. Bir süre sonra ihtiyaç sebebiyle yeni bir dava açıldığında ortada kesin hüküm varlığından söz edilemez. Çünkü ihtiyacın niteliği değişmiş olabilir, ya da davanın reddinden sonra koşullar değişmiş olabilir. Bu sebeple kiraya veren, ihtiyaç sebebine dayanarak yeniden dava açma hakkına sahip olacaktır. Yargıtay da bu yönde kararlar vermektedir.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı taktirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödemekle yükümlüdür.
YENİ EV SAHİBİNİN KİRACIYI TAHLİYESİ
Türk Borçlar Kanunu İlgili Madde 351
"Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir"
Dava Açma Zamanı
Anılan maddeye göre yeni malik, ilk iş olarak, taşınmazı tapuda iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekip bu süre içinde tebliğ ettirmelidir. Tapudaki iktisap tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra dava açmalıdır. Ancak 6. ayın bitiminden itibaren hemen veya 1 ay içinde dava açma zorunluluğu yoktur. Yeni malik kira sözleşmesinin sonuna kadar davayı açabilir. Zira yeni malik dilerse kira sözleşmesinin sonuna kadar bekleyip, sözleşmenin sonunda 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Görüleceği üzere kanunda yeni malike bir seçimlik hak tanınmıştır. Bu iki yoldan hangisi yeni malikin lehineyse o yola başvurmakta yarar vardır.
Bilinmesi Gerekenler
İktisap ve ihtiyaç nedeniyle dava açabilmenin bazı şartları ve özellikleri vardır.
Taşınmazın tamamının iktisabına gerek yoktur.
Dava yalnızca konut ve çatılı işyeri nitelikli taşınmazlar için açılabilecektir. Örneğin arsa niteliğindeki bir taşınmaz için TBK md.351 hükmüne dayanılarak dava açılamaz.
Taşınmazı paylı veya elbirliği ile satın alan malikler davayı birlikte açmalılardır.
İktisap ve ihtardan sonra uzun süre dava açılmazsa TMK md 2 uyarınca kötü niyetli sayılacağından davası reddedilecektir.
İhtiyaç samimi ve zorunlu olmalıdır.
Eski malikle kiracının yaptığı sözleşme tapuya şerh edilmişse yeni malik TBK 351 hükümlerine dayanarak dava açamaz.
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE KİRACININ TAHLİYESİ
Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 : "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir." hükmüne havidir.
Maddeye göre iki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliye edilebilmesi için ;
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde
Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde
Kiracı kira bedelini zamanında ödememesi sebebiyle kendisine iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verdiyse
Kira süresinin sonundan veya bir yıldan uzun süreli kiralarda, son ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden başlayarak
1 ay içinde dava açılarak kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
İhtarın Özellikleri
Sayı olarak kiracıya gönderilmiş ve tebliğ edilmiş iki haklı ihtar bulunmalı
İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir. Önemli olan yapılan ödemelerin ihtarnamenin tebliğinden önce mi yoksa sonra mı yapıldığıdır.
İhtar içinde ödenmeyen kira bedeline ilişkin ayların açıkça belirtilmesi gereklidir.
Ödeme için süre verilmemiş olsa dahi haklı ihtar özelliği kaybolmaz.
Haksız İhtar
İhtarın tebliğinden önce ödeme yapıldıysa artık haklı bir ihtardan söz edilemez.
Aynı aya ilişkin ödenmemiş bedeller iki haklı ihtarın konusunu oluşturamaz.
Kira alacağı muaccel olmadan gönderilen ihtarlar haklı sayılmaz
Önemli olan farklı aylara ilişkin iki farklı ihtarın tebliğ edilmesidir. Tek bir ihtarname ile birden çok aya ilişkin kira bedelinin ödenmesinin istenmesi yine tek bir haklı ihtar sayılacaktır.
KİRALANANIN YENİDEN İNŞASI VE İMARI AMACIYLA TAHLİYE
TBK 350/2 hükmüne göre kiralananın inşası ve imarı amacıyla tahliye edilebilmesi için gerekli olan koşullar şu şekildedir:
İmar amacıyla kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi yada değiştirilmesinin veya yeniden inşasının gerekli olması
Yapılacak işlemler süresince kiralananın kullanımının imkansız olması.
Davanın belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonundan itibaren, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel kira hükümlerine göre belirlenecek fesih süresini izleyecek 1 ay içinde açılmış olması gereklidir.
TBK 350/2. maddesine dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için, yapılmak istenen tamirat, tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu işlemlerin yapılması sırasında kiralananda oturmanın (kullanmanın) mümkün olmadığının fennen tespit edilmiş olması, tamirat, tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gereklidir.
Yargıtay, özellikle kiralananda yapılacak boya badana, parke döşemesi, birden çok kapı ve pencere açılması gibi işlemlerin basit tadilat olduğunu, bu tip işlerin imar amaçlı esaslı tadilat sayılamayacağına karar vermektedir. Ayrıca kiralananda yapılacak gelir sağlamak maksatlı inşa faaliyetleri de (örneğin: apartmanın iş hanına dönüştürülmesi, apartman dairesinin işyerine dönüştürülmesi gibi) esaslı ve imar amaçlı sayılamayacağından, bu sebeplere dayanılarak açılacak tahliye davalarının reddi gerekecektir.
Buna karşın; iş hanının otele dönüştürülmesi, binayı sağlamlaştırmak için kolon koydurup yıkılmasının engellenmesi vs. gibi esaslı onarım durumlarında tahliye isteği kabul edilecektir.
Bu tip davalarda tanık deliline dayanmanın bir anlamı olmayacağından, dava açmadan önce gerekli projenin hazırlanıp mahkemeye sunulması, ayrıca gerekirse mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak sonuca gidilmesi daha mantıklı ve etkili olacaktır.
Ayrıca atlanmaması gereken bir diğer nokta da imar amacının kiralananın yeniden inşa edileceği durumlarda aranmasının gerekli olmadığıdır. Zira kiralananı mülkiyet hakkına dayalı olarak daha verimli hale getirmek için yıkıp yeniden inşa etme isteği hukuka her koşulda uygundur. Bu sebeple imar amacı yalnızca kiralananın onarımı, değişikliği ve genişletilmesi durumlarında aranacaktır.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen 1 ay içinde kullanılması gerekir. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı taktirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödemekle yükümlüdür.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDENİYLE TAHLİYE
Konut veya çatılı işyerine ait kira sözleşmesini sona erdiren nedenlerden birisi de kiracının bu konuda yazılı üstlenimde bulunmuş olmasıdır. Kira sözleşmesinin kurulup kiralananın teslim edilmesinden sonra kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği takdirde, kiralayan iki seçenekten herhangi birini kullanarak kirayı sona erdirebilecektir.
Birinci seçenek, tahliye taahhüdüne dayanılarak icra takibi yapılmasıdır.
İkinci seçenek, doğrudan doğruya sulh hukuk mahkemesinde dava açılmasıdır. Tahliye taahhüdünde kiralanın hangi tarihte boşaltılacağı öngörülmüşse, o tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davasının açılması gereklidir.
Lütfen kira hukukunu ilgilendiren sorununuzla ilgili İzmir kira hukuku avukatıyla iletişime geçmekten çekinmeyiniz.