Deprem kuşağı içerisinde yer alan ülkemizde, depreme karşı dayanıklı binalarda oturmanın önemini vurgulamaya sanırım gerek dahi bulunmamaktadır. Zira sonuncusunu 30 Ekim 2020 tarihinde tecrübe ettiğimiz İzmir Depremi gibi elem hadiseler ve daha niceleri toplumun ortak hafızasında yerini edinmiştir. Ancak ne var ki İzmir Depremi ülkemizde görülen son deprem olmadı ve olmayacaktır. Özellikle, konunun uzmanları tarafından yakın bir tarihte İstanbul ve çevresinde İzmir Depremine kıyasla çok daha şiddetli ve sonuçları açısından oldukça yıkıcı büyük bir deprem beklenmektedir. Hal böyleyken vatandaşların depreme karşı sağlam binalarda oturması bir gereklilik olduğu kadar Anayasadan ve Medeni Kanundan kaynaklanan bir haktır da. Zira bir devletin temelde ortaya çıkış sebebi ve en asli görevi temelde vatandaşların güvenliğini sağlamaktır. Bu nedenle inşa edilen binaların depreme karşı dayanıklılığının denetlenmesi devletin ve kat maliklerinin müteselsil sorumluluğundadır.
Ancak ne yazık ki ülkemizde özellikle 2008 yılından önce inşa edilen binaların yaklaşık %85'i depreme karşı dayanıksızdır. Bu oran 2000 yılı öncesi inşa edilen binalarda %95'e kadar yükselmektedir. Bu sebeple, ülkemizde özellikle 2008 yılında getirilen yeni yönetmelikle birlikte hummalı bir kentsel dönüşüm süreci başlatılmış ve dayanıksız binaların, vatandaşların içinde rahatça ve güvenle yaşayabileceği binalara dönüştürülmesi amaçlanmıştır. 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı kanun ile de kentsel dönüşümün ana hatları ve çerçevesi tamamen ortaya çıkmıştır.
Kentsel dönüşüm ile ilgili ana kaynak olan 6306 sayılı kanunun 1. maddesinde kanunun amacı şu şekilde özetlenmiştir. "Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir." Peki gerçekte her şey gözüktüğü kadar toz pembe midir?
Öncelikle her şeyin kusursuz işlediği, bütün kat maliklerinin süreçten memnun ayrıldığı ve hiçbir mağduriyetin yaşanmadığı senaryoyu ele alalım. Örneğin, kat maliklerinin usulüne uygun topladıkları kat malikleri kurulu toplantılarında kentsel dönüşüm sürecinin tartışıldığı, oy birliğine varılmasa dahi en azından çoğunluğun ortak bir mutabakata vardığı, ileride yüklenici ile imzalanacak anlaşmanın yine aynı çerçevede görüşüldüğü hallerde kanunun amacına uygun olarak işlediğini söylemek mümkündür. Zira oy birliğine varılamamış olsa dahi, süreç şeffaf bir şekilde yürütülmüş, kat maliklerine kentsel dönüşüm konusunda bilgilendirme yapılmış, sürece hazırlanılması ve organize olunması için gerekli uyarılarda bulunulmuştur. Böyle bir durumda kat maliklerinin organize olmasının daha kolay olacağı ve ileride yüklenici ile imzalanacak sözleşme için zaman baskısı altında olmadan, potansiyel yüklenici adaylarıyla daha rahat bir şekilde müzakereler yürüteceği, bu sayede çıkarlarına en uygun düşen sözleşmeyi imzalama imkanına sahip olacakları şüphesizdir.
Ancak gel gelelim ülkemizde kentsel dönüşüm sürecine giren binalarda yürütülen uygulamaların büyük bir çoğunluğu, kat maliklerinin bilgileri dışında ve aç gözlü müteahhitlerin rant bölgelerinde vurgun yapma amacıyla adeta baskın basanındır mantığıyla jet hızıyla hazırlanan riskli yapı tespit raporlarıyla yürütülmektedir. İlk iş olarak müteahhit firması ileride değerlenme potansiyeli olan veya hali hazırda rant bölgesine dönüşmüş yerlerdeki görece eski binalardan kat satın alır. Zira müteahhit firmaları, eski binaların depreme karşı dayanıksız olduğunu ve binadan alınacak donatı örnekleri üzerinde yapılacak test sonucunun çok yüksek bir ihtimalle "riskli yapı" olarak çıkacağını bilmektedirler. Binadan daire satın alan müteahhit, tek başına idareye başvurup kentsel dönüşüm sürecini başlatabilmektedir.
Peki müteahhit kendi projesinin kat malikleri tarafından kabul edileceğini nereden bilmektedir ? Zira kat malikleri, riskli yapı olarak tescil edilen binalarının yıkılıp yerine yeni bir binanın yapılabilmesi için diledikleri müteahhit ile anlaşma hakkına sahiptir. Hatta dilerlerse binanın yıkılması yerine güçlendirilmesi yolunu tercih dahi edebilirler. Bu aşamada müteahhitin yardımına 6306 sayılı kanunda müteahhit lehine yer alan düzenlemeler yetişmektedir.
Öncelikle belirtmekte fayda vardır ki, yapılan inceleme neticesinde "riskli yapı" olarak tescil edilen binalar için yalnızca iki seçenek mevcuttur: Bina ya yıkılıp yerine depreme dayanıklı bir bina inşa edilecek ya da mevcut riskli yapının güçlendirilmesi tercih edilecek. Kentsel dönüşüm uygulamalarını idare, doğru bir yaklaşımla kamu düzeninden kabul etmekte ve tasarruf yetkisini kat maliklerinin insiyatifine bırakmamaktadır. Dolayısıyla kat maliklerinin bu aşamadan sonra süreçten vazgeçme gibi bir şansları bulunmamaktadır. Kat maliklerinin süreci durdurmasının tek yolu idare mahkemesinde iptal davası açarak riskli yapı tespit raporunu iptal ettirmektir.
Riskli yapının yıkılıp yeni bir binanın inşa edilmesi tercih edildiği takdirde 6306 sayılı kanunun 6. maddesindeki düzenlemeye göre uygulama yapılır. Maddeye göre "...Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır."
Maddeden anlaşılacağı üzere kat maliklerine yeni inşa edilecek binanın projesini arsa paylarının 2/3 çoğunluğu ile kabul etme zorunluluğu getirilmiştir. Maddenin devamında, projeye imza atmayarak 2/3 çoğunluğa dahil olmayan azınlığın paylarının öncelikle diğer kat maliklerine açık artırma usulü ile satılması, satışın sağlanamadığı takdirde ise hazine adına tespit edilen rayiç bedelden az olmamak üzere tescil edileceği belirtilmiştir. Anılan maddenin yarattığı sakıncanın en başında, ekonomik olarak güçsüz durumda bulunan kat maliklerini taraf olmaya zorlaması, aksi takdirde evlerini tamamen ve değerinin altında bir bedelle kaybetme ihtimaliyle karşı karşıya bırakmasıdır. Maddenin yarattığı baskı sebebiyle azınlıkta kalan 1/3 kat maliki çoğu zaman istemeye istemeye de olsa projeye imza atmak zorunda kalmaktadır.
Ancak kanun koyucu adeta kat maliklerinin üstündeki baskıyı daha da artırmak istercesine 6306 sayılı kanunun 6/2.maddesinde "...Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir..." kat maliklerince 2/3 çoğunluğun hiç sağlanamadığı hallerde doğrudan kamulaştırma yoluna gidileceğini düzenlemiştir. İşte rant peşinde koşan, binaları kentsel dönüşüme sokarak yeni inşa edilecek binada kendi hazırlamış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile vurgun yapmayı hedefleyen müteahhitler, gücünü işbu maddeden almaktadır. Zira maliklere, binaların yıkılması için ek süreyle birlikte yaklaşık 90 günlük bir süre verilmektedir. Bu kısıtlı süre içerisinde kat malikleri organize olamamakta, yeni bir müteahhitle pazarlık yapıp, avantajlı bir proje üzerinde anlaşamamakta ve tabiri caizse başlarının üzerinde Demoklesin kılıcı gibi sallanan kamulaştırma tehdidi altında binayı bizzat kentsel dönüşüme sokan ve projesi en başından beri hazır olan müteahhitin kucağına düşmektedirler.
İnşa edilen yeni bina neticesinde kat malikleri depreme karşı dayanıklı ancak mülkiyet hakkına müdahale derecesine varacak kadar küçülmüş yeni katlarına sahip olurken, müteahhit sayısız daire ve iş yerleriyle kentsel dönüşümün asıl kazananı olmaktadır. Halbuki kanun koyucu zayıf durumda bulunan kat maliklerini koruyucu hükümler getirerek hem depreme dayanıklı hem kat maliklerinin iradesiyle uyumlu bir projenin hayata geçirilmesini kolaylıkla sağlayabilir. Örneğin yıkım için maliklere tanınan süreler uzatılabilir, bu sayede, güçlendirme projesinin hazırlatılması veya başka müteahhitlerle görüşülmesi ve maliklerin organize olması kolaylaştırılabilir. Kentsel dönüşümün idare ve özel hukuk alanına dahil olan karma yapısı göz önünde bulundurularak, müteahhitle imzalanacak olan projeye, kat maliklerinin lehine olacak şekilde koruyucu hükümler getirilebilir. Zira kamu düzenini ilgilendiren kentsel dönüşüm uygulamalarında, kat malikleri lehine koruyucu hükümler getirilmesi özel hukuk alanında uygulama alanı bulan "sözleşme serbestisi" ilkesine zeval getirmeyecektir. Ancak ne var ki, kat maliklerini korumak bir yana, müteahhitleri daha da iştahlandıracak uygulamalarıyla idare, kentsel dönüşüm vurgunlarına yol vermekte ve bu süreçte yeni mağdurlar yaratmaya devam etmektedir.
Saygılarımla... Av. Mert Kağan Çetin