KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR ?
Kentsel dönüşüm uzun yıllardır çarpık kentleşme nedeniyle plansız ve programsız büyüyen kentlerin yapı stoklarını daha planlı hale getirerek yeniden inşa etmek, şehirleri yaşanılır yeşil alanları, kültürel ve sosyal donatı alanları, teknoparkları ve bilim merkezleriyle bir şekle sokmak, yine deprem, sel, toprak kayması gibi afetler nedeniyle oluşabilecek büyük yıkımların etkisinden kurtarmak için yapılan bir dönüşüm sürecidir.
Bu kapsamda, 2012 yılında kabul edilen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile devlet tarafından vatandaşlara kentsel dönüşüm süresince bir takım avantajlar sağlanarak kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması amaçlanmıştır.
RİSKLİ YAPI STATÜSÜNE HANGİ BİNALAR GİRER ? ARSA RİSKLİ YAPI MIDIR ?
Riskli yapı statüsüne bir arsa üzerinde çatılı olarak yapılmış her türlü yapı girmektedir. Buna göre sadece kat mülkiyetine bağlı yapılar değil, kat irtifakı kurulmuş ancak kat mülkiyetine geçilmemiş yapılar, fabrikalar, tesis, atölye vb. Olarak kullanılan iş yerleri, yapı olarak kayıtlı ancak iskanı alınmamış tapuda arsa statüsünde bulunan yapılar da girmektedir.
Sadece arsa niteliğinde bulunan ve üzerinde bir yapı bulunmayan taşınmazın riskli yapı kapsamına alınması mümkün değildir. Ancak riskli yapının yanında bulunan ve tevhit yolu ile ortak uygulama yapılması planlanan arsalarda riskli yapının sahip olduğu avantajlardan faydalanabilmektedir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AVANTAJLARI NELERDİR ?
Kira Yardımı; Kentsel dönüşüme dahil edilen riskli yapıların maliklerine, devlet tarafından kira yardımı yapılmaktadır. Yapılacak kira yardımının miktarı her şehirde farklılık gösterebilmektedir.
Nakliye Desteği; Konut malikinin taşınabilmesi için nakliye masrafları da karşılanmaktadır.
Konut Kredisi Desteği; Devlet bankaları ve anlaşma yapılan özel bankalar ile konut maliklerine ya da kiracılarına konut kredisi olanakları sunulmaktadır.
Alan İnşası Hakkı; Kentsel dönüşümde mülk sahibinin hakları arasında, özel arazilerine kendi inşaatlarını yapma hakkı sunulmaktadır.
Harç ve Vergi İndirimleri; Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında, yeni konut alımları için vergi muafiyeti söz konusu olabilmektedir. Belediyelerce alınan tüm harçlar, İmar Kanunu gibi işlemlerde yatırılan tüm ek ücretler, muafiyet dahilindedir. Ayrıca noter ücretleri de kentsel dönüşüme tabi olan konutların malikleri için yeni tapu kayıtlarında uygulanmamaktadır.
RİSKLİ YAPI - RİSKLİ ALAN NEDİR ?
Kentsel dönüşümün en temel iki kavramı riskli yapı ve riskli alan kavramlarıdır. Bu iki kavram birbirleriyle sık sık karıştırılıyor olsa da aslında uygulamada büyük farklılıklar göstermektedir.
6306 Sayılı Kanunda Belirtilen Riskli Alan Kavramı;
6306 Sayılı Kanuna göre; Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, bakanlığın talebi üzerine Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanlardır.
Bakanlıkça;
1- Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde;
A- Planlama ve altyapı hizmetlerinin yetersiz olması,
B- İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması,
C- Altyapı ve üst yapıda hasar meydana gelmiş olması sebeplerinden birinin veya birkaçının bir arada bulunması halinde,
2- Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65'i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskan ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar, riskli alan olarak belirlenmek üzere Cumhurbaşkanına sunulur. Yine idare, TOKİ ve riskli alanda taşınmaz maliki olan vatandaşlar bakanlığa başvurarak riskli alan taleplerinin Cumhurbaşkanlığına iletilmesini isteyebilirler.
Görüleceği üzere riskli alanlar, genellikle ada bazında geniş alanları kapsayan ve bakanlığın talebi üzerine Cumhurbaşkanı kararnamesiyle ilan edilen alanlardır.
6306 Sayılı Kanunda Belirtilen Riskli Yapı Kavramı;
Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayandırılarak tespit edilen yapıyı tanımlar. Riskli yapı tespiti, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılan bir kuruluş tarafından tek bir kat malikinin talebi üzerine yapılabilmektedir. Riskli alandan farklı olarak daha çok parsel bazlı ve bireysel uygulamalar riskli yapı kavramı çerçevesinde icra edilmektedir. Bir kat malikinin oturduğu apartmanı kentsel dönüşüme sokmak istemesi durumunda uygulanacak hükümler 6306 sayılı kanunun riskli yapıya ilişkin hükümleri olacaktır.
Bu yazımda kentsel dönüşümün temel kavramlarına kabaca değinmekle yetinip, gelecek yazılarımda sürecin işleyişini ve bu süreçte dikkat edilmesi gereken hususları detaylıca inceleyeceğim. Saygılarımla...
1- BAŞVURU
Kentsel dönüşüm başvurusunu binanın kat maliklerinden herhangi biri (paylı mülkiyet ve elbirliğiyle mülkiyet hallerinde her bir paydaş ve ortak dahil) yapabilmektedir. Riskli yapı tespiti başvurusu için herhangi bir çoğunluk kararına ihtiyaç yoktur. Kiracıların ise başvuru hakkı bulunmamaktadır.
Riskli yapı tespiti başvurusu bakanlık tarafından yetkilendirilmiş belediyelere, üniversitelere, yapı denetim kuruluşlarına ve bakanlıkça lisanslandırılmış özel firmalara yapılabilir. Uygulamada başvuruların genellikle bakanlıkça lisanslandırılmış özel firmalara yapıldığı görülmektedir.
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7/2-a maddesi gereğince riskli yapı tespit masrafı başvurucu malik tarafından karşılanacaktır. Başvuru masrafları, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sarf edilen bir gider olmadığından diğer kat maliklerinden daha sonra talep edilemeyecektir.
2- RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNUN HAZIRLANMASI
İlk iş olarak, kat maliklerinden başvuruyu alan yetkili kuruluşlar tarafından, kentsel dönüşüme konu olacak bina üzerinde donatı tespiti için numune alım işlemi uygulanır. Numunelerin alınması Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (RYTEİE)'ye göre yürütülmelidir. RYTEİE'ye aykırı olarak yürütülen en ufak bir donatı tespit çalışması riskli yapı tespit raporunun idare mahkemelerince iptali sebebini doğurabilecektir.
Binadan alınan numuneler, laboratuvar ortamında yetkili kuruluşça teste tabi tutulur. Mevzuatta öngörülen gereklilikleri sağlayamadığı tespit edilen binalar hakkında riskli yapı tespit raporu düzenlenerek en geç 10 gün içerisinde bakanlığa gönderilir.
Bakanlıkça "yüzeysel bir şekilde" incelenen riskli yapı tespit raporunda herhangi bir eksik tespit edilememesi halinde rapor en geç 10 işgünü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
3-RİSKLİ YAPI ŞERHİNİN TAPUYA İŞLENMESİ
Tapu Müdürlüğü, riskli yapı şerhini tapuya işledikten sonra, tapuda kayıtlı tüm aynı ve şahsi hak sahiplerine tebligat yoluyla bildirimde bulunur. Yapılan bildirimde, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilebileceği, aksi takdirde idarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği de belirtilir.
Hemen belirtelim ki riskli yapının şerhi, taşınmazın satışına, ipotek tesis edilmesine ve intifa hakkı tesis edilmesine engel teşkil etmeyecektir.
Tapudan gelen tebligat üzerine, kat malikleri riskli yapı şerhinin haksız olarak tesis edildiği kanısındaysa, vakit kaybetmeksizin kentsel dönüşüm hukuku alanında uzman bir avukatla görüşmelilerdir. Zira 6306 sayılı kanunda sürelerin oldukça sınırlı olması sebebiyle telafisi güç zararların önüne geçilebilmesi amacıyla doğru hukuki yönlendirmeler ışığında diğer kat malikleri ile organize bir şekilde hareket etmek hayati önem taşımaktadır.
4-TEKNİK HEYETE İTİRAZ SÜRECİ
Tapudan riskli yapı şerhi bildirimini alan kat maliki, tebliğden itibaren 15 gün içerisinde doğrudan Çevre ve Şehircilik Bakanlığına veya İlçe Belediyelerinde özel olarak kurulan kentsel dönüşüm birimine dilekçe ile itirazda bulunabilir.
İtirazı Medeni Kanun madde 693 uyarınca tek bir malikin yapması yeterlidir. Ayrıca itirazı inceleyecek teknik heyet itiraz sebepleriyle bağlı olmayıp, düzenlenen riskli yapı raporunun her teknik detayını incelemek zorundadır. Bu sebeple tek bir malikin itirazının reddedilmesi itiraz sürecinin tamamlanması için yeterlidir.
Ancak belirtmekte fayda vardır ki, teknik heyet adı üzerinde raporu yalnızca teknik yönden incelemekte hukuki herhangi bir inceleme yapmamaktadır. Dolayısıyla yapılan itirazların büyük bir kısmı "red" kararı ile sonuçlanmaktadır. Detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
İtirazın teknik heyetçe incelenmesi yoğunluk durumuna göre 2-4 ay arası sürmektedir. Maliklerin bu süreyi yüklenici firmalarla müzakere yaparak veya güçlendirme yolu tercih edilecekse hazırlık çalışmalarını tamamlayarak geçirmesinde büyük yarar vardır.
Maliklerce riskli yapı tespit raporuna itiraz edilmemesi veya yapılan itirazın teknik heyetçe reddedilmesi halinde riskli yapı tespit raporu "idari yönden" kesinleşecektir.
5- RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA KARŞI DAVA AÇILMASI
Malikler, teknik heyete yaptıkları itirazların reddedildiğine ilişkin kararın tebliğinden itibaren 30 günlük süre içerisinde idare mahkemelerinde riskli yapı tespit raporunun iptali istemiyle dava açma hakkına sahiptirler.
Buradaki önemli husus, salt idare mahkemesinde dava açmış olmanın yıkım işlemlerini durdurmayacağının bilincinde olmak ve idare mahkemesinin yürütmeyi durdurma kararı verebilmesi için sağlam delillerle desteklenmiş iddialara dayanarak davayı açmış olmaktır. Aksi takdirde yürütmeyi durdurma kararı idare mahkemesinde verilemeyecek, dolayısıyla yıkım için maliklere tanınan 60+30 günlük sürelerin bitiminden sonra binaların yıkılmasının önünde herhangi bir hukuki engel bulunmayacaktır.
6- MALİKLERİN 2/3 ÇOĞUNLUK İLE KARAR ALMASI
Kat malikleri, riskli yapı tespit raporunun kesinleşmesinden sonra, riskli yapının ne şekilde değerlendirileceğine ilişkin bir toplantı yapmalılardır.
Bu toplantıda kat malikleri 2/3 arsa payı çoğunluğu ile riskli yapıya ilişkin aşağıdaki kararları alabilirler:
-Binanın yeniden inşa edilmesi için müteahhit firma ile anlaşma yapılması
-Riskli yapının bulunduğu parselin komşu parselle birleştirilmesi
-Riskli yapının bulunduğu parselin ifrazı
-Riskli yapının malikler tarafından yeniden inşası
-Payların satışı
Toplantıda alınan kararlar, noter kanalıyla toplantıya katılmayan ve 1/3 azınlıkta kalan kat maliklerine bildirilecek, 15 gün içerisinde 2/3 çoğunluğun kararına katılmamaları halinde paylarının açık artırma usulü ile diğer paydaşlara satılacağı ihtar edilecektir.
6306 sayılı yasanın 6/2. maddesine göre kat malikleri "en geç" riskli yapı yıkıldıktan sonra kendilerine yapılan tebligatı takip eden 30 günlük süre içerisinde 2/3 çoğunluğu sağlayarak riskli yapının değerlendirilmesi konusunda bir karara varmış olmaları gerekmektedir. Çoğunluğun sağlanamadığı hallerde idare acele kamulaştırma yoluna gidecektir. Maliklerin kamulaştırma mağduru olmamaları için 2/3 ile bir karara varmaları büyük önem taşımaktır.
7- TAHLİYE VE YIKIM
Riskli yapı kararına yönelik itirazın teknik heyetçe reddedilmesi halinde, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ilgili ilçe belediyesinden riskli yapının yıktırılmasını talep eder. Maliklerin riskli yapıyı yıktırmak için ilçe belediyesine başvurarak yıkım ruhsatını almalarını gerekmektedir.
Belediye, maliklere ilk etapta 60 günlük bir süre vererek yapının yıktırılmasını, aksi takdirde binanın idari makamlarca re'sen yıktırılacağını bildirir. 60 günlük sürenin bitmesine müteakip maliklere binanın yıkılması için 30 günlük ek süre verilir.
Maliklere tanınan 90 günlük süre sonunda bina malikler tarafından yıktırılmadığı takdirde ilk etapta riskli yapının elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları kesilir. Takip eden süreçte riskli yapı idari makamlarca re'sen yıktırılır.
8-YENİ BİNANIN İNŞASI
Belediyeden gerekli ruhsat ve izinler alındıktan sonra yüklenici ile yapılan sözleşmeye uygun olarak yıkılan riskli yapı yerine yeni ve sağlam bina inşa edilir.
Yeni yapının inşası büyük şehirlerde 18-24 ay arası sürmektedir.
Yeni yapının inşasının tamamlanmasının ardından yine belediyeden gerekli izin ve ruhsatlar alındıktan sonra kat malikleri yeni ve sağlam binalarında ikamet etmeye başlayabileceklerdir.
NOT: Yukarıdaki kentsel dönüşüm adımlarının oldukça sadeleştirilerek anlatıldığı, pratikte ise karşınıza sayısız hukuki sorun çıkabileceğini göz ardı etmemek gerekir. Sorunsuz bir kentsel dönüşüm süreci geçirmek ve bir kentsel dönüşüm mağduruna dönüşmemek için konusunda uzman bir avukattan hukuki destek almayı ihmal etmeyiniz.
Av.Mert Kağan Çetin